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一起租赁合同纠纷中的启示
2018年03月08日 16:57    点击:[]  来源:贵州长安网  

  

 

  本网毕节市消息(通讯员 王江富)租商铺做生意,租期一年,交了半年租金,做了半年,因生意巨亏,难以为继,遂向房东请求退租,房东不置可否,租客腾出商铺离去,是否还应支付剩余一半租金?房东明知租客已于半年租期届满之时搬出商铺,拒付余下半年租金,房东却不另行出租商铺以减少损失,而是坐等合同约定期限届满,然后向法院起诉租客支付剩余租金,房东的诉求能否得到支持?

  2016年6月1日,被告史某欲租赁原告陈某的门面经营童装,双方签订《门面出租合同》,合同载明:甲方(原告)将自己购买的2个门面出租给乙方(被告)使用,门面租金为42000元,使用时间从2016年6月6日至2017年6月5日止,付款方式为合同签订之日付21000元,同年12月5日前10天再付21000元。合同签订当日,史某即支付陈某21000元租金,陈某将门面钥匙交与史某。史某经营期间,生意十分惨淡,接连亏本,入不敷出。史某自知无力支撑太久,口头向陈某请求解除合同后,并于12月5日前搬离了门面。陈某认为双方所签租赁合同合法有效,且期限未到,只要自己继续履行,史某就得照付租金。于是,剩下的半年时间,陈某便让两个门面白白空着。2017年8月,陈某多次向史某讨要剩余租金遭拒后,将史某诉至法院。

  法院审理认为,原、被告双方租赁物为房屋,本案是房屋租赁合同纠纷。原告陈某与被告史某签订的《门面出租合同》是双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向被告交付门面,被告因经营亏本口头告知原告收回房屋并单方搬离租赁房屋的行为,属于以自己的行为表明不再履行租赁合同,其搬离行为不符合合同法规定的合同解除条件,不具有单方解除合同的效力,因此给原告造成损失的,应当承担赔偿损失的违约责任。但是,原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务。原告虽否认被告通知其解除合同,但其在下半年租金交付时间届满后没有收到被告租金,即应当知道被告违约,应积极采取措施防止损失扩大。原告在被告搬离门面后并未采取另行出租措施,而是坐等被告租赁期满,属于人为扩大损失,无权就扩大的损失要求赔偿。本案租赁房屋剩余租期为半年,法院酌定被告应承担租金损失为三个月。最终,法院判令史某向陈某支付10500元租金。

  纠纷解决提示

  一、史某应如何维护自己的权益

  《中华人民共和国合同法》第九十三条 当事人协商一致,可以解除合同。

  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

  第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

  (五)法律规定的其他情形。

  第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

  第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

  本案中,史某经营亏本,向陈某请求提前解除合同,拒绝支付剩余半年租金,属于毁约。依照法律规定应征得陈某的同意或符合法定的解除条件。所以,史某搬出门面的行为,不具有单方解除合同的效力,由此给陈某造成损失的,仍应承担赔偿损失的违约责任。原因在于,若允许一方随意解除合同,还不承担相应责任,势必会损害另一方的合法权益,这是法律所不允许的。在这种情况下,史某可以提前一至两个月向陈某提出解除合同的请求,让陈某有必要的时间将门面重新租出去,就不会给陈某造成什么损失。

  二、陈某的诉求为何得不到支持

  陈某明知史某已拒绝支付租金,即应当知道合同已无法继续履行。此时,若史某的行为给陈某造成了损失,则陈某有权要求史某承担责任,但陈某也应当采取必要措施减少损失才对。陈某将门面空着,坐等租赁期满,还要求对方支付租金损失。这种做法,如果得到支持,等于向人们宣告:“只要签了合同,不管对方出于何种原因请求提前解除合同,守约方都有权要求对方支付租金。”明显不合情理,也违背了法律的公平和对等原则,当然不会得到支持。再试想一下,如果这种做法行得通,假设史某与陈某所签租赁合同的期限为十年,意味着不管史某能否经营下去都要支付陈某十年租金,这不是很荒唐的事情吗?倘若真是这样,将没人敢租商铺做生意,也不会出现此类合同纠纷。

[责任编辑:叶丹]

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